Установлены особенности исполнения договоров аренды в случае приостановления (прекращения) арендатором деятельности в России

Федеральный закон от 14 июля 2022 г. N 332-ФЗ

Речь идет о договорах аренды (субаренды) зданий (сооружений, помещений, земельных участков), арендаторами по которым являются организации торговли или общественного питания, находящиеся под контролем иностранных лиц, связанных с недружественными государствами.

Специальные правила предусмотрены на тот случай, когда по условиям договора размер арендной платы зависит от результатов хозяйственной деятельности арендатора и существенно снизился в связи с приостановлением или прекращением использования арендуемого имущества.

Под существенным снижением размера арендной платы понимается ее уменьшение более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года (если арендная плата в соответствующем периоде не вносилась - по сравнению со среднемесячным размером арендной платы в 2021 году; в отношении объектов, использование которых началось в 2022 г., - по сравнению со среднемесячным размером арендной платы, рассчитанной за период до приостановления или прекращения их использования).

При указанных обстоятельствах арендодателю предоставляется право:

- требовать от арендатора внесения арендной платы за период приостановления (прекращения) использования арендуемого имущества (но не ранее чем с 14 июля) в среднемесячном размере, определенном по результатам 2021 года (если использование имущества началось только в 2022 году, среднемесячный размер арендной платы исчисляется за период с января по 24 февраля);

- отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, если арендатор не выполнил требование о возобновлении использования имущества или о внесении арендной платы в среднемесячном размере. Такой отказ не является основанием для применения к арендодателю предусмотренных законом или договором неустоек (штрафов, пеней) и других мер ответственности. Право арендодателя на отказ от договора может быть реализовано не ранее чем 13 сентября 2022 г. и отпадает в случае прекращения контроля иностранного лица в отношении арендатора.

Приведенные правила будут действовать до 31 декабря 2022 г.

Помимо этого, законом оговаривается, что договор аренды, заключенный до 24 февраля 2022 г. (независимо от предусмотренного им порядка определения размера арендной платы, подлежащей внесению арендатором - организацией торговли или общественного питания), не подлежит изменению или расторжению по инициативе арендодателя в связи со следующими обстоятельствами:

- изменение арендатором, в отношении которого после указанной даты прекратился контроль иностранного лица, своего фирменного наименования, коммерческого обозначения, товарного знака (знака обслуживания);

- в отношении арендатора после указанной даты прекращен контроль иностранного лица и установлен контроль российского юридического лица (лиц) или гражданина (граждан) либо иностранного юридического лица (лиц), подконтрольного российскому юридическому лицу (лицам) или гражданину (гражданам).

Эти положения применяются до конца следующего года.