EnRu

+7 (495) 974-73-10

А. Малахов: Центробанк РФ нашел новый способ переоценки объектов недвижимости

 В последний год Центральный банк России все чаще предъявляет  кредитным организациям предписания о переоценке стоимости объектов недвижимости, которые находятся на их балансе по справедливой стоимости. Ведь рассчитал её сам Центральный банк на основе собственных нормативов.

При этом такая стоимость может в два, три, а иногда и в пять раз отличаться в меньшую сторону от величины, отраженной на балансе банков и определенной на основании данных независимых оценщиков . Подобные предписания – серьезная угроза стабильности любой, даже крупной кредитной организации, где в составе активов значительную  часть занимают объекты недвижимости.

Безропотное исполнение подобных предписаний влечет за собой снижение целого ряда нормативов, минимальные размеры которых устанавливает сам ЦБ. Благодаря этому, у ЦБ РФ появляется возможность более широкой трактовки методик и подходов к оценке. А также  новые основания для введения временной администрации или даже отзыва лицензии на осуществление банковских операций.

Единственное, что остается для кредитной организации в такой ситуации –  это отстаивать свои права в судебном порядке.

Показательным в этом плане является недавний пример с Кемеровским АО «Кемсоцинбанк» (акционерное общество «Кемеровский социально-инновационный банк», 381-е место по активам).

 «Кемсоцинбанк» не побоялся вступить в открытый конфликт с регулятором и оспорил в Арбитражном суде Кемеровской области предписание от 01.11.2016 года о снижении стоимости двух зданий, состоящих на его балансе, практически в два раза – с 60 до 30 миллионов рублей.

Банк России настаивал на том, что при определении справедливой стоимости объектов недвижимого имущества нужно соблюдать исключительно Международные стандарты финансовой отчетности №13, как того требует специальное Положение Банка России от 22.12.2014 года №448-П.

Представителям «Кемсоцинбанка» банка удалось убедить судью в том, что при определении справедливой цены могут быть учтены данные независимой рыночной оценки, а величины, определенные сотрудниками Центрального банка  по собственным методикам, являются недостоверными.

Для определения  достоверности оценки недвижимости с обеих сторон был привлечен независимый судебный эксперт. Его выводы подтвердили правильность сведений, содержащихся в бухгалтерской отчетности  «Кемсоцинбанка» о реальной стоимости объектов недвижимости, состоящей на  его балансе.

Решением арбитражного суда от 14 августа 2017 года предписание Центрального банка «Кемсоцинбанку» было признано полностью незаконным.

Этот случай не уникален. В той же Кемеровской области аналогичная ситуация произошла с Коммерческим банком «Тайдон» (г. Кемерово), который также получил предписание от Центрального банка о переоценке стоимости его недвижимости в меньшую сторону, аж,  в три раза. Арбитражный суд в этом случае также встал на сторону кредитной организации.

Стоит отметить, что и в том, и в другом случае Банк России более года  не замечал в данных бухгалтерского учета  кредитных организаций каких-либо нарушений. Отчетность банками добросовестно сдавалась и весь 2015 год и первую половину 2016 года. И там были отражены именно те сведения, которые решил оспорить Центробанк в конце 2016 года. О причинах такого решения ЦБ остается только догадываться.

Стоит обратить внимание, что в рассмотренных нами примерах у кредитных организаций хотя бы было время на обращение в суд за защитой своих интересов. На время судебного разбирательства действие предписания регулятора было приостановлено.

В случае же, например, с банком «Югра» такой возможности не было вовсе. Благодаря этому 10 июля 2017 года временная администрация банка «Югра» оперативно переоценила размеры справедливой стоимости ряда объектов недвижимого имущества на его балансе банка. А уже 28 июля 2017 года на основании этой переоценки у «Югры» была отозвана лицензия.  Об этом неоднократно заявляли в своих интервью  представители акционеров банка.

Тем не менее, пока судебная практика по оценке объектов недвижимости  по крайней мере в Кемеровской области, складывается в пользу кредитных организаций. Хочется надеяться, что она расширится до границ других регионов России и это заставит Центробанк пересмотреть свои непредсказуемые, порой, подходы к стоимости недвижимых активов. И к возможности их справедливой оценке независимыми экспертами.